PRESERRE (CZ) – DIRITTI D’USUFRUTTO E ABITAZIONE: UTILITÀ E VANTAGGI NEL SECONDO MILLENNIO

Istituti nati con il diritto romano ma di stretta attualità ed utilità pratica. I benefici fiscali, patrimoniali e generazionali

 *di Francesca GALLELLI, notaio a Lamezia Terme e Soverato

PRESERRE (CZ) –  4 LUGLIO 2016 –  I diritti di usufrutto e abitazione fondano le proprie radici nel diritto romano e nonostante siano stati trasfusi nell’attuale codice civile immutati nei loro tratti caratteristici, tornano ai giorni nostri di rilevante attualità ed utilità pratica.

L’usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (ius utenti fruendi salva rerum substantia). L’usufruttuario può trarre dalla cosa ogni utilità che può trarre il pieno proprietario, sia mediante lo sfruttamento diretto del bene, producendo e percependo i frutti naturali (per esempio nel caso di terreni)  sia attraverso lo sfruttamento indiretto del bene, quale l’attribuzione a terzi dell’utilizzazione della res e la conseguente percezione dei frutti civili (per esempio nel caso di abitazioni, magazzini, garage).  

L’usufruttuario ha,  infatti, il possesso del bene e nel caso di bene immobile, può abitarlo o affittarlo, percependone il canone. Si tratta di un diritto reale limitato nel tempo, poiché la sua durata non può  eccedere la vita del beneficiario. Il diritto d’ abitazione è collocato nel codice civile, di seguito al diritto d’usufrutto dal quale segue la disciplina giuridica per talune caratteristiche (la durata, l’estinzione). Il contenuto è tuttavia, più ridotto in quanto chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, pertanto, a differenza dell’usufrutto, il diritto d’abitazione non può essere né ceduto, né dato in locazione, né può essere ipotecato, pignorato o oggetto di esecuzione (Codice Civile articoli 978 – 1026).  

I vantaggi connessi ad atti dispositivi aventi ad oggetto il dritto d’usufrutto o d’abitazione possono essere di diversa natura. 

– Di tipo fiscale:

cedere il diritto d’usufrutto o d’abitazione consente di evitare la tassazione come “seconda casa” di un immobile, poiché il reddito fa capo all’usufruttuario e al titolare del diritto di abitazione e nessuna imposta è dovuta dal proprietario (cosi ai fini Imu, ad esempio, la cessione dell’usufrutto o del diritto di abitazione consentirebbe al nudo proprietario di “liberarsi” dell’imposta sulla seconda casa) infatti, l’articolo 1108 del Cod. Civ. pone a carico dell’usufruttuario e per effetto di rinvio di legge anche a carico del titolare del diritto di abitazione, tutte le imposte e gli altri pesi che gravano sul reddito connesso al possesso del bene.

 – Di tipo patrimoniale:

la compravendita dei diritti in commento consente di monetizzare una proprietà pur mantenendo la propria abitazione, infatti chi vende la nuda proprietà incassa subito la liquidità derivante dalla vendita pur continuando a viverci, chi acquista invece, lo potrà fare ad un valore più basso poiché al fine della valutazione della nuda proprietà – che resta comunque liberamente determinata dal venditore –  esistono delle tabelle stilate dal fisco che servono per calcolare le imposte, tali tabelle sono basate sull’età di colui che vende e possono essere indicative per stabilire il prezzo.

 – Di tipo generazionale:

è possibile anticipare in parte la distribuzione del patrimonio familiare anche senza spogliarsene definitivamente (è il caso del genitore che ceda la nuda proprietà al figlio riservandosi il diritto di usufrutto o di abitazione, all’apertura della successione il beneficiario ne diviene automaticamente pieno proprietario senza pagare imposta di successione. In tal caso, infatti,  colui che, a seguito dell’estinzione dell’usufrutto, è tornato ad essere il pieno proprietario del bene immobile, dovrà solo effettuare la cd. riunione di usufrutto mediante domanda di Voltura Catastale da presentare all’Agenzia del Territorio competente).

 Il trasferimento ovvero l’atto di costituzione del diritto di usufrutto o di abitazione può essere sia gratuito (donazione, testamento) che oneroso (es. compravendita, permuta) ed è soggetto alle normali regole in tema di atti traslativi di diritti reali, pertanto:

– è possibile richiedere le agevolazioni prima casa ai fini delle imposte di registro o di donazione;

• in caso di atti traslativi a titolo oneroso è necessario l’attestato di prestazione energetica.

 Infine, si segnala che per legge, in caso di decesso di uno dei coniugi, all’altro spetta il diritto di abitazione vita natural durante sulla casa di residenza familiare anche qualora per testamento la proprietà della stessa fosse stata attribuita ad un soggetto diverso.